Rss Feed
04:33 EDT Thứ năm, 21/09/2017

Tư vấn pháp luật về đất đai cho người dân ở Bắc Ninh

Sáng ngày 7/9 tại tòa soạn luatsungaynay.vn, Luật sư Quản Văn Minh- Giám đốc Công ty luật số 5- Quốc Gia đã tư vấn pháp luật miễn phí cho chị Ngô Thị Dương(Bắc Ninh) về các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật sư Quản Văn Minh(Công ty luật số 5- Quốc gia) tư vấn pháp luật cho người dân

Luật sư Quản Văn Minh(Công ty luật số 5- Quốc gia) tư vấn pháp luật cho người dân

Câu hỏi:
Đầu năm 2012, mẹ tôi đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mảnh đất có diện tích là 170m2 từ một người hàng xóm. Giấy chuyển nhượng này do người hàng xóm này làm, có xác nhận của trưởng thôn và dấu của Ủy ban nhân dân xã. Gia đình tôi đã xây dựng công trình trên phần diện tích đất này. Hiện nay, phần diện tích đất nhận chuyển nhượng này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chúng tôi vừa được biết phần diện tích đất này không thuộc quyền sử dụng của người hàng xóm này. Xin hỏi Luật sư:`
1) Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như trên có phù hợp với quy định pháp luật không? Nếu có tranh chấp thì mẹ tôi có thể khởi kiện tới Tòa án không?
2) Nếu phần diện tích đất nêu trên không thuộc quyền sử dụng của người hàng xóm nhưng người này lại cố tình chuyển nhượng cho mẹ tôi (bằng các thủ đoạn, hành vi gian dối, lừa đảo) thì hành vi này có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự không?
3) Người hàng xóm này đã thuê máy xúc về san phần đất liền kề với đất ở nhà tôi (giả sử có đầy đủ căn cứ pháp lý xác định diện tích nhà đất này thuộc sở hữu hợp pháp của gia đình tôi) khiến cho công trình xây dựng trên phần diện tích đất này bị đổ sập, đồng thời gây ra khoảng cách giữa lòng nhà và khu đất liền kề khá lớn làm cho gia đình tôi không còn ngõ đi lên. Gia đình tôi có thể yêu cầu người hàng xóm này bồi thường thiệt hại  không?
Trả lời:
          1) Về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất và khởi kiện vụ án dân sự.

          Pháp luật có một số quy định như sau:
          Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.
          Điều 134 Bộ luật dân sự 2005 quy định: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.
          Theo đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Yêu cầu của pháp luật về việc văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực được hiểu là điều kiện về mặt hình thức để giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực.
          Để xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được công chứng hay chứng thực, thì Thông tư số 03/2008/TT-BTP  ngày 25/08/2008  của Bộ tư pháp Hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký có quy định về “Việc từng bước chuyển giao các hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng” như sau:
          “Luật công chứng và Nghị định số 79 đã phân biệt rõ hai loại hoạt động công chứng và chứng thực, theo đó công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch; còn Phòng Tư pháp cấp huyện, Uỷ ban nhân cấp xã có thẩm quyền chứng thực bản sao giấy tờ từ bản chính, chứng thực chữ ký. Để tạo điều kiện cho Phòng Tư pháp cấp huyện, Uỷ ban nhân dân cấp xã tập trung thực hiện tốt công tác chứng thực bản sao, chữ ký theo quy định của Nghị định số 79, đồng thời từng bước chuyển giao các hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện theo đúng tinh thần của Luật công chứng, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch của cá nhân, tổ chức, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cần thực hiện các biện pháp phát triển tổ chức hành nghề công chứng ở địa phương; căn cứ vào tình hình phát triển của tổ chức hành nghề công chứng để quyết định giao các hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện; trong trường hợp trên địa bàn huyện chưa có tổ chức hành nghề công chứng thì người tham gia hợp đồng, giao dịch được lựa chọn công chứng của tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn khác hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã theo quy định của pháp luật.”
          Theo đó, trừ trường hợp trên địa bàn huyện chưa có tổ chức hành nghề công chứng thì người tham gia hợp đồng, giao dịch được lựa chọn công chứng của tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn khác hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã theo quy định của pháp luật thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được công chứng theo quy định pháp luật. (Do dữ liệu của câu hỏi chưa nêu cụ thể về địa phương nào nên chưa xác định chính xác về yêu cầu giao dịch là “công chứng” hay “chứng thực”).
          Bên cạnh đó, theo Điều 35 và Điều 36 Luật Công chứng năm 2006 thì để công chứng hợp đồng, giao dịch thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có “Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”.
          Do vậy, việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc giấy tờ thay thế được pháp luật quy định) và văn bản chuyển nhượng (“Giấy chuyển nhượng”) quyền sử dụng đất không được thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó là chưa phù hợp với quy định pháp luật.
          Theo đó, gia đình bạn có thể căn cứ các quy định pháp luật, đối chiếu với trường hợp cụ thể của mình để xem xét đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên.
Về nội dung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, căn cứ Điều 136 Luật đất đai năm 2003 quy định về “Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai” như sau:
  “Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:
  1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết;
  2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:
  a) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;
          b) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.”
  Theo đó, nếu phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất (giữa mẹ bạn và người hàng xóm) thì trước hết tranh chấp này phải được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn;  mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí và nếu có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 136 Luật đất đai 2003, thì đương sự có thể khởi kiện tới Toà án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết theo quy định pháp luật.
  2) Vấn đề “Xử lý theo quy định của pháp luật hình sự”
  Nếu phần diện tích đất nêu trên không thuộc quyền sử dụng của người hàng xóm nhưng người này lại cố tình chuyển nhượng cho mẹ tôi (bằng các thủ đoạn, hành vi gian dối, lừa đảo như giả mạo “xác nhận của trưởng thôn và dấu của Ủy ban nhân dân xã” …) thì có thể xem xét dấu hiệu tội phạm theo quy định pháp luật.
          Điều 100 Bộ luật Tố tụng hình sự năm 2003 quy định về “Căn cứ khởi tố vụ án hình sự” như sau: “Chỉ được khởi tố vụ án hình sự khi đã xác định có dấu hiệu tội phạm. Việc xác định dấu hiệu tội phạm dựa trên những cơ sở sau đây: 1. Tố giác của công dân; 2. Tin báo của cơ quan, tổ chức; 3. Tin báo trên các phương tiện thông tin đại chúng; 4. Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát, Tòa án, Bộ đội biên phòng, Hải quan, Kiểm lâm, lực lượng Cảnh sát biển và các cơ quan khác của Công an nhân dân, Quân đội nhân dân được giao nhiệm vụ tiến hành một số hoạt động điều tra trực tiếp phát hiện dấu hiệu của tội phạm; 5. Người phạm tội tự thú.”
          Theo quy định nêu trên thì một trong các căn cứ để khởi tố vụ án hình sự là: “Tố giác của công dân”. Do vậy, gia đình bạn có thể tố giác với cơ quan có thẩm quyền đối với sự việc có dấu hiệu tội phạm nêu trên, để các cơ quan chức năng có thẩm quyền xem xét giải quyết theo quy định pháp luật.
           3) Vấn đề “Yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
  Điều 604 Bộ luật dân sự 2005 quy định “Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại” như sau:
          “1. Người nào do lỗi cố ý hoặc lỗi vô ý xâm phạm tính mạng, sức khoẻ, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của cá nhân, xâm phạm danh dự, uy tín, tài sản của pháp nhân hoặc chủ thể khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
          2. Trong trường hợp pháp luật quy định người gây thiệt hại phải bồi thường cả trong trường hợp không có lỗi thì áp dụng quy định đó.”
          Theo Khoản 2 Điều 608 thì một trong các trường hợp tài sản bị xâm phạm thì thiệt hại được bồi thường là: “tài sản bị hư hỏng” .
          Trong câu hỏi bạn có nêu: “Người hàng xóm này đã thuê máy xúc về san phần đất liền kề với đất ở nhà bạn khiến cho công trình xây dựng trên phần diện tích đất này bị đổ sập, đồng thời gây ra khoảng cách giữa lòng nhà và khu đất liền kề khá lớn làm cho gia đình bạn không còn ngõ đi lên”. Tuy nhiên, theo như tình huống bạn nêu ra thì phần diện tích đất này không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên cần phải xem xét các tài sản trên đất được xây dựng có phù hợp quy định pháp luật không?
          Giả sử rằng công trình, tài sản được xây dựng trên phần diện tích đất hợp pháp, thuộc quyền sở hữu hợp pháp của gia đình bạn, và có đầy đủ các tài liệu để chứng minh mà người hàng xóm này đã thuê máy xúc về san đất đã khiến cho công trình xây dựng trên phần diện tích đất này bị đổ sập, đồng thời gây ra khoảng cách giữa lòng nhà và khu đất liền kề khá lớn làm cho gia đình bạn không còn ngõ đi lên, gây thiệt hại cho gia đình bạn thì khi đó, căn cứ các quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 nêu trên, gia đình bạn có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại để quyền và lợi ích hợp pháp của mình được đảm bảo theo quy định pháp luật.
Tác giả bài viết: Tố Oanh(ghi)
Đánh giá bài viết
Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá
Click để đánh giá bài viết
 
Chu nhiem

LAWYER TODAY TV

  • Ban Chủ nhiệm Đoàn luật sư thành phố Hà Nội làm việc với UBND thành phố Hà Nội
  • Hợp tác Pháp Việt
anh2
Vinhomes Phạm Hùng

Xem nhiều nhất







vinhomes central park

biet thu vinpearl

vinhomes bason

thue may han

sua may han

sua may han gia re

sua may han mig

may han

sua may han

may han hong ky

© LUATSUNGAYNAY.VN

Chịu trách nhiệm xuất bản:Luật sư Nguyễn Văn Chiến (Chủ nhiệm đoàn luật sư thành phố Hà Nội)
Số giấy phép: 961/GP - TTĐT cấp ngày 3/4/2013
Trưởng ban Biên tập: Nhà báo Thanh Bình
CƠ QUAN CHỦ QUẢN: ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Trụ sở: Cung Trí thức Hà Nội, Lô D25, Đường Trần Thái Tông, P.Dịch Vọng Hậu, Quận Cầu Giấy, TP Hà Nội
Điện thoại: (+84)966376688 / Email:toasoanlsnn.vn@gmail.com
Sử dụng nội dung trên Luật sư ngày nay phải ghi rõ nguồn luatsungaynay.vn.
 NukeViet is registered trademark of VINADES.,JSC