Rss Feed
07:46 EST Thứ tư, 13/12/2017

"Luật sư ngày nay" tháo gỡ những vướng mắc về đất đai và quyền sở hữu

Ngày 3-8 tại tòa soạn luatsungaynay.vn, Luật sư Lương Quang Tuấn -Trưởng văn phòng luật sư An Thái đã tư vấn pháp luật miễn phí cho anh Nguyễn Đăng Cương -Giám đốc công ty truyền thông Anh Vũ về các vấn đề liên quan đến đất đai và quyền sở hữu.
Luật sư Lương Quang Tuấn (bên phải) đang tư vấn pháp luật miễn phí cho bạn đọc Luật sư ngày nay

Luật sư Lương Quang Tuấn (bên phải) đang tư vấn pháp luật miễn phí cho bạn đọc Luật sư ngày nay

Anh Nguyễn Đăng Cương: Công ty chúng tôi trúng thầu hai lô đất ở khu tập trung sản xuất làng nghề Triều Khúc. Do sản xuất khó khăn nên Công ty đã chuyển nhượng cho một cá nhân và làm hợp đồng  ủy quyền cho phép họ toàn quyền sử dụng 2 lô đất đó. Hai bên mới chỉ làm hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng ủy quyền. Theo chủ trương, chính sách của nhà nước hai lô đất đó không được mua bán, chuyển nhượng. Hỏi:
- Cty có quyền chuyển nhượng 2 lô đất đó không ?
- Nguyên tắc hợp đồng ủy quyền có giá trị pháp lý mức độ nào ?
- Cty chúng tôi có quyền đơn phương hủy hợp đồng ủy quyền không ?

Luật sư:
  + Theo nội dung câu hỏi và dữ kiện ông nêu ra có thể được hiểu như sau: Công ty của ông đã đấu thầu thành công 2 lô đất khu tập trung sản xuất làng nghề Triều Khúc, Thanh Xuân, Hà Nội, Theo ông thì quy định 2 lô đất đó không được mua bán, chuyển nhượng, song không nêu được quy định của cấp nào? quy định trước khi cho đấu thầu đất hay sau khi đấu thầu?. Nếu cấp có thẩm quyền quy định không được mua bán, chuyển nhượng các lô đất đấu thầu khu tập trung sản xuất làng nghề Triều Khúc thì phải chấp hành nghiêm chỉnh. Nếu Công ty của ông chuyển nhượng lô đất đã trúng thầu cho bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào 2 lô đất trên là vi phạm.
      Hai bên Công ty ông và một người…mới làm Hợp đồng đặt cọc.
     Hợp đồng đặt cọc được quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2000 (sau gọi tắt BLDS). Nội dung Hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận của hai bên. Một bên giao một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị cho bên kia trong một thời hạn nhất định để thực hiện Hợp đồng dân sự. Nếu một trong hai bên từ chối giao kết hoặc vi phạm những điều hai bên quy định trong hợp đồng dân sự thì bị mất tiền đặt cọc hoặc bị phạt cọc…
  +  Hợp đồng ủy quyền được quy định tại Điều 581 BLDS:  Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc và nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
 Theo quy định tại Điều 582 BLDS Thời hạn ủy quyền, nếu các bên không có thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực là một năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
  +  Điều 588 BLDS năm 2005: Đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Nội dung điều luật quy định bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền đều được đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền, nhưng phải báo cho bên kia một thời gian hợp lý.
  Ngoài ra Điều 589 BLDS quy định Chấm dứt hợp đồng ủy quyền: Hợp đồng ủy quyền hết hạn, công việc ủy quyền đã hoàn thành, một trong các bên đơn phương chấm dứt hợp đồng, một trong hai bên chết hoặc bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã chết.
   Như vậy, theo quy định tại Điều 588 BLDS thì Công ty của ông được đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền đã ký.
  + Giá trị pháp lý hợp đồng ủy quyền được quy định tại Điều 584 đến 587 BLDS về quyền, nghĩa vụ của bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền các bên phải tuân thủ đúng, đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình đã được pháp luật quy định. Nếu bên nào vi phạm làm thiệt hại bên kia phải bồi thường thiệt hại cho bên kia…và các khoản chi phí khác….


Anh Nguyễn Đăng Cương : Đất nông nghiệp có được chuyển nhượng quyền sử dụng không thưa Luật sư?
Luật sư: Theo k1- Điều 13 Luật Đất đai 2003, nhóm đất nông nghiệp gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủ sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
     Để chuyển nhượng loại đất này phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
        Ngoài ra phải đáp ứng được điều kiện theo quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về các trường hợp hạn chế hoặc không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:
     Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
     Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện
- Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
   Nếu đáp ứng được các điều kiện về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc nhóm đất nông nghiệp thì mới có thể tiến hành các thủ tục theo quy định của pháp luật để nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Anh Nguyễn Đăng Cương: Tôi định nhận chuyển nhượng miếng đất ở có GCNQSD đất cấp năm 1993 mang tên hai ông bà tên A-B. Nhưng hiện tại hai ông bà đã mất chỉ còn lại con, cháu. Khi giao dịch làm thủ tục chuyển nhượng cơ quan chức năng không cho giao dịch vì không có trích lục bàn đồ thửa đất ghi ở trang 3 GCNQSD đất. Cần làm thế nào ? Trình tự ? Thời gian thực hiện?

Luật sư: Theo quy định của Luật đất đai của nhà nước là cấp đất ( đất ở, đất canh tác...) cấp cho hộ gia đình. Ông bà A-B chết đất đó của ông bà được các con của hai ông bà được thừa kế theo điểm 5-Điều 113 Luật đất đai: Cá nhân có quyền để thừa kế QSDĐ của mình theo Di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì QSDĐ của thành viên đó  được để thừa kế theo Di chúc hoặc theo pháp luật. (Và thừa kế theo Bộ luật Dân sự năm 2005).     
        Nếu ông muốn nhận chuyển nhượng diện tích đất trong GCNQSD đất của ông bà A-B thì:
    Theo quy định tại Điều 106 của Luật Đất đai 2003 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
    Do vậy, ngoài việc đã có giấy tờ trên,  đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng.
    Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 127 của Luật Đất đai 2003, cụ thể như sau:
   + Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn).
     Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
     Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của Phòng công chứng; trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
   Trong GCNQSD đất chưa có trích lục bản đồ thửa đất cần yêu cầu gia đình họ làm đơn đến Phòng TN & MT hoàn tất thủ tục.
    Cần lưu ý là trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thì tất cả những thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình đều phải ký vào văn bản chuyển nhượng. Việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu. Theo đó những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm mảnh đất được cấp giấy chứng nhận đối với mảnh đất đó. Nếu trong hộ có người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự thì việc chuyển nhượng mảnh đất do người giám hộ của họ thực hiện.
    +Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
      Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;  Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
     Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
2. Về lệ phí trước bạ
        Phải nộp lệ phí trước bạ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17/06/2011 về lệ phí trước bạ và Điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, tỷ lệ phần trăm (%) lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%. Giá đất tính phí trước bạ căn cứ theo bảng giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành.
 

Nguồn tin: Luật sư ngày nay
Đánh giá bài viết
Tổng số điểm của bài viết là: 5 trong 1 đánh giá
Click để đánh giá bài viết
 
Chu nhiem

LAWYER TODAY TV

  • Ban Chủ nhiệm Đoàn luật sư thành phố Hà Nội làm việc với UBND thành phố Hà Nội
  • Hợp tác Pháp Việt
anh2
Vinhomes Phạm Hùng






vinhomes central park

biet thu vinpearl

vinhomes bason

thue may han

sua may han

sua may han gia re

sua may han mig

may han

sua may han

may han hong ky

© LUATSUNGAYNAY.VN

Chịu trách nhiệm xuất bản:Luật sư Nguyễn Văn Chiến (Chủ nhiệm đoàn luật sư thành phố Hà Nội)
Số giấy phép: 961/GP - TTĐT cấp ngày 3/4/2013
Trưởng ban Biên tập: Nhà báo Thanh Bình
CƠ QUAN CHỦ QUẢN: ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Trụ sở: Cung Trí thức Hà Nội, Lô D25, Đường Trần Thái Tông, P.Dịch Vọng Hậu, Quận Cầu Giấy, TP Hà Nội
Điện thoại: (+84)966376688 / Email:toasoanlsnn.vn@gmail.com
Sử dụng nội dung trên Luật sư ngày nay phải ghi rõ nguồn luatsungaynay.vn.
 NukeViet is registered trademark of VINADES.,JSC