Rss Feed
12:44 EST Chủ nhật, 19/11/2017

Tư vấn pháp luật miễn phí số 9/2014

Bạn Quốc Hiệp ở Tân Túc, Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý và đã nhận được sự trợ giúp từ Luật sư Nguyễn An - Giám đốc Luật Cộng đồng
Dưới đây là nội dung những vướng mắc mà bạn Quốc Hiệp gặp phải, Luật sư ngày nay hi vọng đây là sẽ là nguồn tham khảo hữu hiệu cho những trường hợp tương tự.

Năm 2012, tôi có tiến hành ký Hợp Đồng hứa chuyển nhượng với Chủ đất và đơn vị làm chứng là Công ty BĐS Đại Việt (“Đại Việt”). Đồng thời, Đại Việt sẽ thu tiền trực tiếp của tôi với lô đất diện tích 62m2. Khu đất này tọa lạc tại Thị Trấn Tân Túc - Bình Chánh. Phân ra hơn 100 lô với diện tích từ 50m2 đến 100m2 . Tôi đã nhận bàn giao lô đất - có Nhân viên đo đạt thực tế tại dự án - diện tích thực là 64.8m2. Việc đo đạt tính từ mép đường nội bộ 6m đến cuối lô đât. Đến tháng 4 năm 2014, Đại Việt báo phải đồng sở hữu với lô đất bên cạnh mới tách sổ được. Và họ nói sẽ có 2 sổ đồng sở hữu, mỗi người giữ 1 bản. Khi người nào xây dựng trước sẽ tách sổ riêng và dĩ nhiên người chưa xây cũng sẽ được tách & chứng nhận sở hữu 64.8m2. Và tôi đã không đồng ý đồng sở hữu. Họ nói nếu tôi muốn được tách sổ riêng, thì tôi phải xây nhà, sau đó họ sẽ tách. Tôi mong muốn luật sư tư vấn giúp tôi những nội dung sau:
-     Theo quy định pháp luật, điều kiện để tách thửa.
-     Nếu Chủ đất (hoặc Đại Việt) không tách thửa và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi, thì Hợp đồng này sẽ bị vô hiệu, và có thể coi hành vi đó là hành vi vi phạm Hợp đồng hay không?
-     Theo Hợp đồng hứa chuyển nhượng, tôi có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng do chủ đất (hoặc Đại Việt) không thực hiện tách tách thửa và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi và yêu cầu bồi thường được hay không?
-     Tôi sẽ kiện Đại Việt hay Chủ đất, vì Đại Việt đúng ra điều phối triển khai dự án này và tôi đóng tiền trực tiếp cho Đại Việt. (có biên nhận rõ ràng).

Luật sư tư vấn:

Kể từ ngay 07/03/2009, việc tách thửa đất ở phải đảm bảo điều kiện về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa quy định tại Quyết định 19/2009/QĐ-UBND của UBND TP.HCM ngày 25/02/2009.

Đối với đất ở tại huyện Bình Chánh: (Điều 3, Quyết định 19/2009/QĐ-UBND)
a)    Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu :

 
ĐẤT Ở
  Đất ở chưa có nhà (m2) Đất có nhà hiện hữu (m2)
Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ các thị trấn, các huyện và khu vực thuộc huyện được quy hoạch đô thị hóa 120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m
 
b)   Đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.
Như vậy đối với trường hợp của anh, diện tích đất 4x16.2 = 64.8m2 vẫn không thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu để tách thửa dù là đất ở chưa có nhà (120 m2 tối thiểu sau khi tách thửa) và đất ở đã có nhà hiện hữu (80 m2 tối thiểu sau khi tách thửa).
Tương tự với việc đồng sở hữu, nếu diện tich đất ở dự định tách thửa không đảm bảo điều kiện diện tách tách thửa thì đối với thửa đất sau khi tách đó cũng không được cấp Giấy chứng nhận, không được làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Điều IV, Thông tư 06/2007/TT-BTNMT)
 
A. HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG
Việc xác định hiệu lực của Hợp đồng hứa chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh và Chủ đất, thực hiện thông qua Công ty Bất động sản Đất Việt được thực hiện như sau:

1. Thỏa mãn điều kiện có hiệu lực của Giao dịch dân sự:
Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: (Điều 122, Bộ luật dân sự 2005)
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
d) Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định: Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại các văn phòng công chứng.

2. Đồng thời, thỏa mãn các điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại điều 106, Luật Đất Đai 2003:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.

3. Ngoài ra, các bên có thể  thỏa thuận về hiệu lực của hợp đồng theo nhiều điều kiện khác nhau.
Ví dụ như: Hợp đồng có hiệu lực khi Bên chuyển nhượng hoàn thành thủ tục tách thửa cho Bên nhận chuyển nhượng.
Như vậy, nếu trong hợp đồng hứa chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nội dung thỏa thuận việc hoàn tất thủ tục tách thửa là một điều kiện bắt buộc có hiệu lực của hợp đồng thì việc không thực hiện được thủ tục tách thửa không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng.
Tương tự như hiệu lực của Hợp đồng, việc xác định hành vi vi phạm hợp đồng cũng như mức phạt do vi phạm hợp đồng phải được các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Chẳng hạn như, việc hoàn tất thủ tục tách thửa là nghĩa vụ của Bên chuyển nhượng, nếu Bên chuyển nhượng không thực hiện thủ tục tách thửa cho Bên nhận chuyển nhượng thì sẽ bị phạt số tiền tương đương với x % giá trị hợp đồng (giá trị x sẽ do các bên thỏa thuận).
Đồng thời, theo quy định pháp luật, căn cứ để đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Khi bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

B. KHỞI KIỆN
Căn cứ theo Hợp đồng hứa chuyển nhượng, xác định vị trí của các bên trong Hợp đồng sẽ là căn cứ xác định là bên bị kiện nếu anh muốn kiện.
-        Nếu Hợp đồng hứa chuyển nhượng được ký kết giữa hai bên gồm anh và Chủ đất thì bị đơn trong vụ kiện tranh chấp Hợp đồng hứa chuyển nhượng, Đất Việt sẽ là người đóng vai trò người có quyền và nghĩa vụ liên quan.
-        Nếu Hợp đồng hứa chuyển nhượng được ký kết giữa hai bên gồm anh và Chủ đất, Đất Việt thì bị đơn sẽ là Chủ đất và Đất Việt.
 
 
Tác giả bài viết: Luật sư Nguyễn An tư vấn
Đánh giá bài viết
Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá
Click để đánh giá bài viết

Ý kiến bạn đọc

Avata
nguyen kim - Đăng lúc: 24/03/2015 15:06
Góc nhìn của luật sư về tội chủ mưu lừa đảo chiếm đoạt tài sản dựa trên chứng cứ lời khai???
ki1nh mong quí luật sư tư vấn giúp gia đình tôi sự việc sau:
Khoảng giữa năm 2009, bà H có vay của bà T số tiền 780 triệu (bảy trăm tám mươi triệu)với tài sản thế chấp là 8 GCNQSDĐ (08 sổ đỏ), sau đó , bà H đến trao đổi với ông B đến gặp bà T để chuộc lại 08 bìa đỏ trên và vay lại của ông B số tiền là 800 triệu (tám trăm triệu đồng chẵn) với tài sản thế chấp là 07 trong số 08 bìa đất trên (bà H giữ lại 01 bìa đỏ). Khoảng 04 tháng sau, bà H cùng ông B trao đổi với ông A để bà H thế chấp 07 bìa đỏ trên cho ông A để vay số tiền 900 triệu. Sau đó, ông A dùng số bìa trên để vay của bà S số tiền là 03 tỷ (ba tỷ đồng chẵn)_ giai đoạn này ông A đang là tổng giám đốc của một công ty đầu tư
Đến khoảng cuối năm 2012, ông A bị cơ quan CSĐT khởi tố về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản công dân (trước đó, vào đầu năm 2009, ông A đã từng bị tuyên án về tội mua bán chứng từ của cơ quan nhà nước, được tạm hoãn thi hành án vì gia đình gặp hoàn cảnh khó khăn).
Trong giai đoạn điều tra, CQCSĐT có tiến hành điều tra vụ việc trên và ông A đã khai rằng ông B là chủ mưu xúi giục ông A lừa tiền của bà S để lấy 3 tỷ. Ông B nhiều lần được mời lên CQCSĐT để làm rõ vụ việc
Đến cuối năm 2014, ông B nhận được giấy triệu tập của CQCSĐT và lệnh khởi tố của Viện Kiểm soát về tội Chủ mưu lừa đảo chiếm đoạt tài sản công dân để lấy 900 triệu trong vụ bà S (trong quá trình thẩm vấn, CQCSĐT có nói cơ sở để luận tội ông B là dựa vào bằng chứng lời khai)
Xin quí luật sư tư vấn giúp, trong trường hợp trên, xét trên quan điểm của pháp luật thì ông B vi phạm tội gì? Và nếu CQCSĐT chỉ dựa vào bằng chứng lời khai thì có đủ cơ sở để CQCSĐT kết luận tội chủ mưu với ông B không? Trong trường hợp ông B bị kết tội không đúng thì ông B nên làm như thế nào để được pháp luật bảo vệ quyền lợi công dân của mình? Xin cảm ơn!
 
Chu nhiem

LAWYER TODAY TV

  • Ban Chủ nhiệm Đoàn luật sư thành phố Hà Nội làm việc với UBND thành phố Hà Nội
  • Hợp tác Pháp Việt
anh2
Vinhomes Phạm Hùng






vinhomes central park

biet thu vinpearl

vinhomes bason

thue may han

sua may han

sua may han gia re

sua may han mig

may han

sua may han

may han hong ky

© LUATSUNGAYNAY.VN

Chịu trách nhiệm xuất bản:Luật sư Nguyễn Văn Chiến (Chủ nhiệm đoàn luật sư thành phố Hà Nội)
Số giấy phép: 961/GP - TTĐT cấp ngày 3/4/2013
Trưởng ban Biên tập: Nhà báo Thanh Bình
CƠ QUAN CHỦ QUẢN: ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Trụ sở: Cung Trí thức Hà Nội, Lô D25, Đường Trần Thái Tông, P.Dịch Vọng Hậu, Quận Cầu Giấy, TP Hà Nội
Điện thoại: (+84)966376688 / Email:toasoanlsnn.vn@gmail.com
Sử dụng nội dung trên Luật sư ngày nay phải ghi rõ nguồn luatsungaynay.vn.
 NukeViet is registered trademark of VINADES.,JSC